Το ζήτημα της φορολόγησης της υπεραξίας από την πώληση ακινήτων έχει έρθει και πάλι στο προσκήνιο, κυρίως λόγω της αυξημένης δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχει κατάχρηση του νόμου, τα κέρδη από την πώληση ακινήτων μπορεί να θεωρηθούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και να φορολογηθούν ανάλογα. Πρόσφατα, εκδόθηκε μια εγκύκλιος για να διευκρινίσει το νομικό πλαίσιο που εφαρμόζεται σε αυτές τις περιπτώσεις.
Η εγκύκλιος 2031/2023 παρέχει διευκρινίσεις σχετικά με την απόκτηση φορολογητέου εισοδήματος μέσω αγοραπωλησίας ακινήτων. Αφορά ιδιώτες που πραγματοποιούν μεμονωμένες ή συστηματικές συναλλαγές με στόχο το κέρδος. Εάν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, αυτά τα κέρδη φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Η έκδοση της εγκυκλίου ήταν απάντηση σε πολλά ερωτήματα που είχαν υποβληθεί στη διοίκηση και καλύπτει την πώληση ακινήτων, αυτοκινήτων, κοσμημάτων, έργων τέχνης και άλλων περιουσιακών στοιχείων από ιδιώτες. Στο άρθρο αυτό, θα επικεντρωθούμε στη μεταβίβαση ακινήτων και θα εξετάσουμε τις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές αυτές θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα.
Νομοθεσία
Η ισχύουσα νομοθεσία περιλαμβάνει τα άρθρα 21 και 42 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, όπως τροποποιήθηκαν από το άρθρο 115 του νόμου 4549/2018 και το άρθρο 29 του νόμου 5024/2023, καθώς και την εγκύκλιο 2031/2023. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο φόρος υπεραξίας από την πώληση ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι τις 31.12.2024. Ωστόσο, είναι σημαντικό να παρακολουθούνται τυχόν αλλαγές ή παρατάσεις αυτής της αναστολής από την κυβέρνηση.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, κάθε μεμονωμένη πράξη που αποσκοπεί στο κέρδος, ακόμα και αν είναι μεμονωμένη, μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική συναλλαγή. Ειδικότερα, εάν πραγματοποιηθούν τρεις παρόμοιες συναλλαγές εντός έξι μηνών, θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Για τις συναλλαγές ακινήτων, η περίοδος αυτή είναι δύο έτη. Εξαιρούνται οι πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων που αποκτήθηκαν μέσω κληρονομιάς, δωρεάς από συγγενείς έως δεύτερου βαθμού ή έχουν διατηρηθεί για πάνω από πέντε χρόνια.
Παραδείγματα περιπτώσεων που δεν θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα
Εκτός από τις περιπτώσεις που αναφέρονται, όπου η πώληση ακινήτου δεν θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα περιλαμβάνονται και τα εξής:
- Πώληση ακινήτου που χρησιμοποιήθηκε για προσωπική κατοικία για πολλά χρόνια και η πώληση γίνεται λόγω ανάγκης αλλαγής κατοικίας.
- Πώληση ακινήτου για κάλυψη εξόδων υγείας, εκπαίδευσης, ή άλλων έκτακτων αναγκών του πωλητή.
- Μεταβίβαση ακινήτου για καλύτερη αξιοποίηση κεφαλαίου, π.χ., πώληση ενός μικρού διαμερίσματος και αγορά μεγαλύτερου λόγω αύξησης των οικογενειακών αναγκών.
Σαφέστερος ορισμός των «συγγενών μέχρι δεύτερου βαθμού»
Οι συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού περιλαμβάνουν τους γονείς, τα αδέρφια, τους παππούδες, και τα εγγόνια. Επομένως, περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται μέσω δωρεάς ή κληρονομιάς από αυτά τα άτομα εξαιρούνται από τη φορολόγηση ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Διαδικασία φορολογικού ελέγχου και απαραίτητα έγγραφα
Κατά τη διάρκεια του φορολογικού ελέγχου, ο πωλητής θα πρέπει να μπορεί να αποδείξει τους λόγους για τους οποίους η πώληση του ακινήτου δεν έγινε με σκοπό το κέρδος. Αυτά τα αποδεικτικά στοιχεία μπορεί να περιλαμβάνουν:
- Συμβόλαια αγοράς και πώλησης του ακινήτου.
- Δηλώσεις εισοδήματος και τεκμήρια διαβίωσης.
- Αποδεικτικά στοιχεία για προσωπικές ανάγκες (π.χ. ιατρικά πιστοποιητικά, ακαδημαϊκά έγγραφα).
Συμπερασματικά
Η φορολόγηση της πώλησης ακινήτων ως επιχειρηματική δραστηριότητα εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες κάθε περίπτωσης και την πρόθεση του πωλητή. Οι φορολογούμενοι πρέπει να είναι ενημερωμένοι και προετοιμασμένοι να τεκμηριώσουν τις συναλλαγές τους, για να αποφύγουν πιθανές φορολογικές επιβαρύνσεις.
